Mietrecht

Kurzinfos für Mieter zu Mietendeckel und Mietpreisbremse

Mietendeckel

Die Nettokaltmiete, die am 18. Juni 2019 gezahlt wurde, ist bis zum 22.02.2025 festgeschrieben, wobei ab 2022 eine jährliche Erhöhung von maximal 1,3% möglich sein kann. Nettokaltmiete ist die Miete ohne die Vorauszahlungen für die Nebenkosten. Die Vorauszahlungen können unabhängig vom Mietendeckel – entsprechend der Nebenkostenabrechnung – angehoben werden (Auch bei Nebenkostenabrechnungen machen Vermieter häufig Fehler). 

Sollte aktuell eine höhere Nettokaltmiete gezahlt/verlangt werden, als am 18. Juni 2019, sollte das genau überprüft werden. Wenn sichergestellt ist, dass der Mietendeckel auf Ihre Wohnung zutrifft, wenden Sie sich gerne wegen Formulierungsvorschlägen sowohl für ein Anschreiben an den Vermieter, wenn Sie einer Erhöhung der Nettokaltmiete mit Wirkung nach dem 18. Juni 2019 zugestimmt haben, als auch für einen Formulierungsvorschlag für ein Anschreiben, wenn Sie aktuell einem Mieterhöhungsverlangen zustimmen sollen.

Ab 23.11.2020 kann man Bestandsmieten herabsetzen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Einen ersten Anhaltspunkt bietet die Seite mietendeckelrechner.de. Die für die Berechnung erforderlichen Informationen müssen vom Vermieter unaufgefordert bis zum 23.04.2020 an die Mieter zur Verfügung gestellt werden. Dies sind u.a. das Baujahr des Wohnhauses, die Einordnung der Wohnlage (gut, mittel, schlecht), ggf. Informationen bzgl. einer modernen Ausstattung (Barrierefreiheit, Einbauküche,hochwertige Sanitärausstattung, hochwertige Bodenbeläge, Energieverbrauchskennwert < 120 kWh/(m²a)) und ggf. durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Sollten Ihnen diese Informationen nicht bis zum 23.04.2020 zur Verfügung gestellt worden sein, sollten Sie diese von ihrem Vermieter freundlich anfordern.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist in Berlin seit Juni 2015 anwendbar. Grundsätzlich darf die Miete bei Neuvermietung lediglich 10% über dem Mietspiegel für entsprechende Wohnungen liegen (es gibt einige Ausnahmen). Damit man die Miete herabsetzen kann, ist ein Rüge an den Vermieter notwendig, in der qualifiziert gerügt werden muss, was an der Miethöhe nicht stimmt und warum diese geringer sein muss. Dies sollte (in begründeten Fällen) so schnell wie möglich erfolgen. Für die Berechnung des konkret auf Ihre Wohnung zutreffenden Mietspiegels bedarf es diverser Informationen über die Sie – als Mieter – zum Teil nicht verfügen werden. Diese können mit dem Rügeschreiben beim Vermieter angefordert werden. Rückwirkend bis zum Zeitpunkt der Rüge, kann man auch später noch zuviel gezahlte Miete zurückfordern. In dem Rügeschreiben sollte aus diesem Grund die Vorbehaltlichkeit der Mietzahlungen erklärt werden. 

Verhältnis Mietendeckel <-> Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse wurde bereits durch das Verfassungsgericht bestätigt. Das heißt man kann sich auf die gesetzlichen Regelungen verlassen. 

Eine derartige Überprüfung durch das Verfassungsgericht steht dem Mietendeckel noch bevor. Dies wird wohl frühestens im Jahr 2021 erfolgen. Solange müssen Vermieter und Mieter mit einer Rechtsunsicherheit leben.

Aus diesem Grund empfehle ich sich nicht kompett auf den Mietendeckel zu verlassen, sondern zumindest auch die Voraussetzungen für eine Mietherabsetzung nach den Vorschriften der Mietpreisbremse zu schaffen, damit man für den Fall, dass der Mietendecke gänzlich oder teilweise für unrechtmäßig erklärt wird, Einsparpotenzial vergeudet hat. In manchen Fällen wird man sich auch zunächst auf die Mietpreisbremse und anschließend, ab November 2020, auf den Mietendeckel beziehen können.

Sollten Sie Fragen haben oder eine anwaltliche Unterstützung in Ihren mietrechtlichen Angelegenheiten wünschen, vereinbaren Sie einen Termin mit mir unter mail@sharelex.de oder +49 30 85 71 74 71.

Robert N. Schweckendieck

Rechtsanwalt